[전셋집 계약 시 필수 확인 사항]
실제로 경험을 바탕으로 중요하다고 생각되는 부분들을 글로 적었습니다.
저도 처음부터 꼼꼼하게 알아보고 진행했었다면 좋았을 텐데 라는 아쉬움이 크지만
전세계약 전에 이 부분만큼은 꼭 확인하고 계약하시길 바라는 마음에서 계약 전 필수확인 사항 공유드립니다.
※ 안심하고 선택하는 부동산 선정부터 꼼꼼한 계약서 확인까지, 전셋집 똑똑하게 계약하는 팁입니다
① 부동산중개업 조회하기
http://www.nsdi.go.kr/lxportal/?menuno=2679#none
국가공간정보포털
국가는 다양한 방법으로 공간정보 서비스를 제공하기 위해 노력해왔으나, 산재된 서비스 체계로 인해 공간정보 활용에 어려움이 있었습니다. 그래서 국가·공공·민간에서 생산한 공간정보를
www.nsdi.go.kr
국토교통부에서 운영하는 [국가공간정보포털] 사이트에서 부동산중개업 조회해 보기.
요즘처럼 부동산도 믿지 못하는 상황에서 내가 거래하려는 부동산이 구청에 등록이 되어 있는지, 영업 관련 이슈는 없었는지, 정상적으로 운영하는 곳인지를 조회할 수 있는 사이트입니다.
해당 정보들을 통해서 부동산을 선정하고 미연의 계약사고를 1%라도 미리 방지할 수 있습니다. 쉽고 간단하지만 이런 곳이 있는지 조차 모르는 분들이 많기 때문에 공유드립니다.
앱을 통해서도 집을 구할 수 있는 시대인 만큼 사기도 많아졌습니다.
믿고 맡길 수 있는 부동산만큼은 꼼꼼하게 확인하고 선택하세요.
[열람공간 → 부동산중개업] 선택
지역검색(시, 구, 동) / 상세검색이 가능하여 집 근처 혹은 눈여겨봤던 부동산을 검색해볼 수도 있습니다
상호명을 클릭하면, 등록번호, 대표자, 등록일자, 보증보험유무까지 확인이 가능합니다. 영업/정지/휴업등 영업상의 이슈가 있었는지 확인이 가능하기에 더욱 신뢰하고 믿음을 가지고 맡길 수 있습니다. 상호명을 클릭 시 등록번호, 대표자, 등록일자, 보증보험유무까지 확인이 가능하여 영업/정지/휴업 확인이 가능하기에 더욱 신뢰하고 믿음을 가지고 맡길 수 있습니다.
② 등기부등본 열람하기
http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
www.iros.go.kr
▶ 계약 전 / 잔금 치르기 전 / 전입신고 직후 / 살면서 틈틈이 확인해야 되는 가장 중요한 등기부등본입니다.
[인터넷등기소 → 메인 화면에 열람/서면발급] 클릭
등기부등본 확인 시, 계약서상의 주소/호수와 일치하는지 꼭 확인부터 하세요.
등기부등본에서 가장 중요하게 확인할 부분은 갑구 / 을구 부분입니다.
갑구 : 소유권에 관한 사항
▶ 전세계약서상의 임대인 성함과 소유권자가 같은지 확인.
▶ 갑구 부분에 압류, 가압류, 경매등이 있는지 확인.
압류, 가압류가 있다면 되도록이면 계약하지 않아야 합니다. 임대인의 미납 건강보험금, 체납국세, 세금 등등으로 인해서 압류가 들어온 상태의 물건입니다. (가장 기본적인 세금조차 미납하는 임대인이구나 라고 생각할 수 있겠죠?
을구 : 소유권 이외의 권리에 관한 사항
▶ 근저당권 유무 확인
쉽게 말해서 임대인이 해당 물건을 담보로 돈을 빌린 상태입니다.
근저당권 채권최고액은 실제 빌린 금액보다 20~30% 높게 설정이 되며 추후 상환이 어려운 상황을 대비해서 (해당 물건이 경매에 넘어갔을 때 )이자, 연체 비용까지 측정한 금액입니다.
이런 물건이 경매로 넘어가게 된다면 선순위가 아닌 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 굉장히 높습니다.
그렇기 때문에, 계약 전 등기부등본상에 근저당권 채권최고액이 너무 높은 물건은 피하시는 게 좋습니다.
해당 건물의 매매가의 70% 가격 기준(최악의 경우 경매를 대비해서)으로 근저당권 채권최고액+ 전세보증금 보다 금액이 높다면 전세계약을 해도 보증금을 떼일 가능성은 적지만, 안전한 전세살이를 위해서는 근저당권이 있는 물건은 피하는 게 좋다고 생각합니다.
※ 근저당권이 있지만 계약을 해야 되는 경우, 계약서상에 대금납부일에 근저당권 설정 해지를 특약으로 걸고 계약하시는 방법도 있겠지만, 저 같은 경우는 특약을 걸어놔도, 지켜지지 않았던 케이스로 너무 특약을 믿지는 말라는 말씀을 드리고 싶습니다
③ 건축물대장 확인하기
등기부등본과 함께 계약 전 같이 더블 체크 필수
신청은 주민센터 혹은 정부 24시에서 발급이 가능합니다.
▶ 등기부등본상의 주소와 전세계약서, 건축물대장 집 호수가 일치하는지 체크
▶ 위반건축물 여부 체크 (위반건축물인 경우 대출이 나오지 않으며, 추후 경매로 넘어가도 낙찰받을 가능성이 적은 물건)
▶ 적합한 용도로 사용하고 있는지 체크 (상업적인 용도가 아닌 거주를 목적으로 지어졌는지 확인, 공동주택 밀 제2종근린생활시설)
▶ 소유자이름, 주소, 지분등 실제 집주인이 맞는지도 더블 체크
※ 건물 통째로 집주인이 1명인 경우는 다가구 / 건물은 같으나 호수마다 주인이 다른 경우를 다세대
다세대보다는 다가구 주택의 위험도가 높습니다. 예를 들어 경매가 개시되어도, 다세대 주택의 경우 바로 처리가 되지만, 다가구의 경우 (법인을 가능성이 높음)는 처리가 복잡할 수 있으니, 해당 부분도 체크하시면 좋을 거 같습니다.
④ 그 외에도 부동산 매물 하자 확인
[계약 전 전세대출이 가능한 매물인지 확인 필수]
계약하고자 하는 물건의 낮과 밤 각각 방문하여 주변상황 체크는 필수입니다.
(낮에는 몰랐던 풍경들이 밤에 바뀔 수 있는 가능성이 있습니다)
이사 전 노후된 보일러, 화장실 수리 등이 가능한 지 확인 후 입주
이상, 제가 직접 느낀 전셋집 계약 시 이건 꼭 확인하자! 였습니다.
다음에는 제가 직접 겪었던 전세금보증금반환 소송 하는 법을 올리겠습니다
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